Dutilhhuis

Het kabinet-Jetten spaart de kool en de geit op de woningmarkt

Het coalitieakkoord van D66, CDA en VVD benoemt vier ‘grote keuzen voor Nederland’, de topprioriteiten van de minderheidscoalitie. Mijn vraag is: leiden de keuzen van het drietal tot het gewenste resultaat? Deze week kijken we naar bouwen en wonen.

Het lukt al jaren niet, schrijft het drietal, om de bouwproductie naar de gewenste 100 duizend woningen per jaar te krijgen. De drie partijen benoemen ‘de aanpak van het woningtekort tot onze topprioriteit’.

Het pakket maatregelen dat in het coalitieakkoord staat zou dus moeten optellen tot 100 duizend woningen per jaar, of in elk geval fors meer dan de huidige grofweg 70 duizend nieuwbouwhuizen per jaar. Is dat het geval? Ik vrees van niet. De coalitie verandert onvoldoende aan de economie van de woningmarkt.

De coalitie werkt langs drie ‘sporen’: minder belemmeringen, meer bouwen, betaalbaar wonen. Laten we kijken.

Het schrappen, versoepelen, versimpelen en standaardiseren van regels in de bouw zal zeker helpen bij het vlottrekken van bouwprojecten. Het drietal geeft een waslijst aan goede voorbeelden. Wie wil bouwen kan in de toekomst, als al dat beleid is geïmplementeerd, sneller bouwen. Mooi.

Maar wordt er ook méér gebouwd? Volgens het drietal staan projectontwikkelaars, aannemers en opdrachtgevers zoals corporaties ‘in de startblokken om meer te bouwen’. Dat is een verdraaiing van de feiten, vrees ik. Voor opdrachtgevers is het grootste probleem dat bouwprojecten onrendabel zijn. Elke euro die een corporatie investeert in een nieuwbouwwoning is zwaar verlieslatend: de bouwkosten zijn veel hoger dan de toekomstige huuropbrengsten. Voor private investeerders, zoals pensioenfondsen, geldt dat het rendement wordt afgeknepen door het reguleren van de middenhuren. En voor projectontwikkelaars die hele wijken uit de grond willen stampen – huur én koop – gelden harde eisen om ‘betaalbaar te bouwen’, waardoor twee derde van de bouwproductie verlieslatend is.

Meer bouwen? Dat zal dan toch eerst en vooral rendabel moeten zijn voor de opdrachtgevers. Het coalitieakkoord is hierover op twee punten helder. ‘Rust’ rond de fiscale behandeling van het eigen huis. En: vasthouden aan de eis dat twee derde van de nieuwbouwproductie ‘betaalbaar’ moet zijn. Helder – maar dit zijn dus ook twee gemiste kansen. De coalitiepartners zijn daarentegen zeer onhelder over de huren.

Misschien bedoelt de coalitie wel op te schrijven dat zowel de corporatiehuren als de middenhuren stevig omhoog moeten de komende jaren – wat de bouwproductie van huurwoningen dus effectief zou stimuleren –, maar de zinnen hierover zijn wollig.

Middenhuren omhoog? Nou, zeggen Jetten, Bontenbal en Yesilgöz, ‘de wet- en regelgeving alsmede het fiscale klimaat op de huurmarkt worden zodanig vormgegeven dat het investeringsklimaat verbetert en het aanbod van huurwoningen weer kan toenemen’. Ik denk dat hier staat: de coalitie verhoogt de middenhuren. Ook al omdat in de zin erna wordt verwezen naar de evaluatie van de Wet betaalbare huur. Maar zeker weten doe ik het niet.

Corporatiehuren omhoog? Nou, zegt het drietal, ‘de financiële positie van corporaties en private verhuurders moet verbeteren om meer te kunnen bouwen’. En daarom ‘voeren we een jaarlijkse inkomenstoets in om te bepalen of de huurprijs nog passend is’. Ik denk dat hier staat: de coalitie verhoogt de huren in de sociale huursector. Maar zeker ben ik er niet van.