Zeven redenen waarom er in Nederland te weinig huizen worden gebouwd
De zeven obstakels van de Nederlandse woningbouw:
Geen (eigen) bouwgrond
Gemeenten maken plannen en geven vergunningen af, maar bezitten zelden zelf bouwgrond. Veel gemeenten hebben hun laatste stukken bouwgrond verkocht tijdens de kredietcrisis, die in 2008 begon. „Daardoor heeft de gemeente ook niet de regie”, zegt wethouder Dijkstra van Tiel: „De kavels zijn van projectontwikkelaars, die vaak geen haast hebben.”
Gebrek aan (stikstof)ruimte
Gemeenten kunnen niet zomaar woningen neerzetten buiten de bebouwde kom, bijvoorbeeld in een weiland. Dat ligt vaak tegen een natuurgebied aan, of een beschermd landschap. „Wij worden omgeven door het Goois Natuurreservaat, dat is groen en dat blijft groen”, zegt wethouder Roland Boom (VVD) van Huizen, een voormalige groeigemeente. „Alle beschikbare grond is inmiddels volgebouwd. Ik wou dat ik een weilandje kon creëren…”
Eindeloze voorbereidingen
Voor de bouw van zevenhonderd woningen op een voormalig bedrijfsterrein moest Waterland een bedrijf onteigenen. „En we hebben een jachthaven moeten verplaatsen”, vertelt wethouder Van Nieuwkerk.
Zeker bij bouwen binnen de bebouwde kom worden bergen werk verzet om de grond bouwrijp te maken. Vervuilde grond moet vaak worden gesaneerd. Op historische grond moet archeologisch onderzoek worden gedaan.
Boze burgers
‘Betrokken burgers’ worden ze omzichtig genoemd – ook wel ‘mondig’ en ‘kritisch’: omwonenden die bezwaar maken tegen een woningbouwproject. Ze klagen over het verlies van hun uitzicht of over de aantasting van privacy, vertelt wethouder Jon Herselman van Kapelle (VVD). „Dan komt er hoogbouw – nou ja, met drie woonlaagjes – en dan maken bewoners zich druk over het kijken in de achtertuinen vanaf driehoog.”
De gemeente Huizen ziet dat met name sociale woningbouw vaak op bezwaren stuit, zegt wethouder Boom: „Dat leidt vaak tot vertraging, aanpassing en soms tot het stoppen van projecten.”
Geldnood
Bij elk bouwproject worden de kosten voor sociale huurwoningen (30 procent) en betaalbare koop- en huurwoningen (40 procent) in principe betaald met de verkoop van dure woningen (30 procent). Die rekensom krijgen projectontwikkelaars en woningcorporaties vaak niet kloppend, al zijn er soms aanvullende rijkssubsidies.
„We hebben onlangs landbouwgrond aangekocht voor woningbouw”, vertelt wethouder Arjan Meerkerk (SGP) van Hardinxveld-Giessendam. „De grond is ons gegund voor de agrarische waarde [veel minder dan bouwgrond] door een familie die daar graag deels sociale woningbouw wilde. Hoewel de grond relatief goedkoop is aangekocht, levert het project niks op en kan de gemeente geen sluitende begroting maken.”
Daar komt nu bij dat woningcorporaties de huur niet mogen verhogen zoals eerder is afgesproken. Corporaties betalen hun omvangrijke investeringsprogramma’s uit de (extra) huurinkomsten. „Corporaties hebben moeite om de investeringsbedragen rond te krijgen”, constateert wethouder Jasper Nieuwenhuizen van Alkmaar. Dat remt de bouw.
Personeelstekort
Planologen, juristen, ecologen, bouwkundigen, archeologen – geen bouwproject kan zonder. Een gemeente huurt vaak een expert in, maar heeft ook gespecialiseerde ambtenaren nodig. „Voor het begeleiden van het bouwproces, het laten doen van archeologisch onderzoek, het maken van planologische inpassingen en het beoordelen van natuuronderzoek”, zegt wethouder Schonis van Middelburg.
Ontbrekende infrastructuur
Tiel heeft plannen voor een wijk met 1.600 woningen in het weiland, vertelt wethouder Dijkstra: „Die wijk moet straks wel goed bereikbaar zijn. Een goede aansluiting met de A15 is essentieel, zodat je vanaf hier in een half uur naar Den Bosch en Utrecht kan rijden. Die aansluiting kost 50 miljoen euro en die kunnen we niet in ons eentje betalen.”
Nieuwbouwwijken kunnen niet zonder toegangswegen, ov-verbindingen en aansluitingen op het elektriciteitsnet. De aanleg van zulke infrastructuur is duur en traag. Bij de elektriciteitsvoorziening speelt steeds meer de zogeheten netcongestie, de (verwachte) filevorming op het net. Zaanstad heeft nu al projecten met bijvoorbeeld tijdelijke woningen die niet aangesloten en dus ook niet gebouwd kunnen worden.