In de Rotterdamse wijk Bloemhof zakken de huizen steeds verder weg. ‘Hier zie je het resultaat van tachtig jaar bodemdaling’
In de Rotterdamse wijk Bloemhof zakken de huizen steeds verder weg. ‘Hier zie je het resultaat van tachtig jaar bodemdaling’
De wijk Bloemhof verzakt. De helft van de huizen heeft geen goede fundering. Bewoners, corporaties en verhuurders moeten samen met de gemeente een oplossing vinden. Maar hoe dan?
Architectonisch hoogtepunt is het Patrimonium’s Hof, een rijksmonument uit 1915. Enkele jaren geleden is het grondig gerenoveerd en volledig onderheid door corporatie Hef Wonen. Het is verduurzaamd, van het gas af, en telt nu 88 woningen. Met huren van 900 tot 1340 euro per maand exclusief servicekosten is het niet echt goedkoop meer te noemen, maar daar staat een prachtig uitzicht op de fontein middenin het hof tegenover.
Maar ook de verzakking die tot de renovatie gaande was, is zichtbaar. De toegangsstraat richting het hof looptgestaag af, het erfgoed zelf is niet verhoogd naar uitgifteniveau. Je ziet de stortbui al richting de fontein stromen.
“Delen van de wijk verzakken ook sneller dan andere delen”, legt Taylor uit. “In het ene deel komen palen droog te staan waardoor ze gaan rotten en in het andere niet. Als het grondwater zou zakken komen ze droog te staan en met droogte kan dat nu ook al gebeuren. De aanpak van die verschillende soorten problemen vereist goede coördinatie voor het gebied als geheel.” Zo kan het ophogen van het grondwater om paalrot te voorkomen juist weer extra problemen creëren voor huizen die inmiddels lager zijn komen te staan.
Daar komt bij dat de bevolking cultureel heel divers is en voor een groot deel sociaal-economisch kwetsbaar. “Velen hebben door taalverschillen of wantrouwen een moeizame relatie met de gemeente, wat het voor de overheid precair maakt”, analyseert Taylor. “Er zijn ook mensen die zelf een woning bezitten, maar die verschillen in financiële draagkracht. En er zijn ook veel corporatiewoningen. Het is een heel complexe mix.”
De onrust is er hoe dan ook
Zo’n mix vind je op veel plekken in Nederland. Hoe weeg je al die verschillende belangen? En hoe combineer je de aanpak van funderingsproblematiek met de gevolgen van klimaatverandering, zoals betere waterafvoer bij stortbuien en vergroening tegen hittestress? Kortom, zoals Taylor het formuleert: hoe maak je zo’n wijk ‘toekomstklaar’?
Als je het radicaal aanpakt gaat de hele wijk op de schop, staat in een document dat een team van de TU Delft eind vorig jaar produceerde. Dan worden nieuwe waterpartijen gecreëerd, voor waterberging bij hevige regenval maar ook voor groen en recreatie. Dan kan je andere delen van de wijk verdichten om zelfs woningen toe te voegen en de wijk sociaal-economisch te versterken. En dus veel sloopnieuwbouw, met grote gevolgen voor de huidige bewoners.Quote van Marco van Lent, voorzitter wijkraad .
‘Als wij heipalen aanbrengen onder ons koophuis, maar de buren niet, dan hebben we alsnog een probleem’
Marco van Lent, voorzitter wijkraad
“Het is geen blauwdruk om daadwerkelijk uit te voeren”, benadrukt Taylor, die wil voorkomen dat er door dit soort schetsen onrust onder de bewoners ontstaat. “Het is een gedachtenexperiment om te kijken wat het betekent als je water en bodem met alle klimaatverandering echt sturend laat zijn.”
De onrust is er hoe dan ook, weet de wijkraad. Van Lent zegt dat mensen beseffen dat er een gemeenschappelijke oplossing moet komen en daarom wachten op een totaalplan. “Als wij heipalen aanbrengen onder ons koophuis, maar de buren niet, dan hebben we alsnog een probleem.”
Ook op korte termijn willen mensen al weten waar ze aan toe zijn, vult Van Gils aan. “Ik krijg geregeld de vraag of het nog wel zin heeft een nieuwe vloer te leggen. Of vragen van kopers of de waarde van hun huis gaat dalen.”
Zelf weet Van Gils ook niet hoelang het pand waarin haar huurwoning zit kan blijven staan, al ervaart ze nu – los van een klemmende deur – zelf weinig problemen. “Er is veel ontevredenheid dat er geen duidelijke termijn is, en of er sloopnieuwbouw gaat plaatsvinden of iets anders. Er is ook wantrouwen dat uitgewerkte plannen er wel zijn bij gemeente en corporaties, maar niet met de bewoners worden gedeeld.”
Hoe krijg je iedereen op een lijn?
Ook de gemeente Rotterdam worstelt ermee. In februari en maart is gemeten hoeveel de huizen en straten in Bloemhof zijn gedaald om de informatie te actualiseren. De vernieuwing van het riool is uitgesteld, omdat de noodzakelijke ophoging van straten tot extra problemen in de woningen kan leiden. Het plan is nu om rond 2050 een toekomstbestendige wijk te hebben.
Maar de hoofdvragen blijven. Als een blok helemaal geen paalfundering heeft en nog steeds verzakt, is het dan wel houdbaar op lange termijn? Is het niet veel te kostbaar om funderingen alsnog aan te brengen? Zoals rond het Bloemhofplein, het hart van de wijk, waar aan drie zijdes inderdaad veel panden tegen de vlakte moeten.
Mogelijke klimaatschade: een stapeling van kleinere problemen zoals schade door wateroverlast, beginnende funderingsproblemen en daarbij dan nog een laag energielabel.
Sandra Phlippen, ABN Amro
Bij de monumentale Kiefhoek, met zijn mooi ontworpen eengezinswoninkjes, is dat radicaal aangepakt. De buurt is een kwart eeuw geleden opnieuw opgebouwd en toen onderheid. Maar die wijk is van een corporatie, terwijl bijna de helft van de wijk in het bezit is van particulieren. Die wonen er zelf, of verhuren hun panden.
De gemeente heeft voor particuliere eigenaren een helder uitgangspunt, staat op haar site. ‘Een eigenaar is verantwoordelijk voor het huis. Dat betekent dat eigenaren van huizen zonder heipalen de komende jaren aan de slag moeten om hun huis toegankelijk en bewoonbaar te houden.’ Ze voegt er wel aan toe dat ‘de gemeente begrijpt dat dit ingrijpend is en dat u daar vragen over heeft’.
De gemeente is sinds 2023 actief bezig de eigenaren te informeren over de gevolgen van de funderingsproblemen. Dat zijn geen eenvoudige gesprekken, want de eigenaren wachten grote investeringen. Sommigen kunnen dat financieren, als ze hun hypotheek deels hebben afgelost en ze een behoorlijk inkomen hebben. Anderen hebben een te laag inkomen of hebben hun maximale leenruimte al benut. En dan heb je ook nog de verhuurders, die de investering moeten afwegen tegen de verwachte huurinkomsten. Hoe krijg je die allemaal op een lijn?
Toch is dat nodig. Huizen in een blok kunnen bijvoorbeeld op dezelfde betonplaat staan, apart funderen is geen optie. Er is alleen geen gezamenlijke structuur, zoals een vereniging van eigenaren, om dat gesprek in goede banen te leiden. Laat staan om de financiering te regelen. De stress onder eigenaren neemt dan ook gestaag toe, ook omdat de woningen vanwege de problemen in waarde kunnen dalen.
De olifant onder de kamer
“Vanwege het woningtekort in Nederland zijn de prijsaanpassingen door funderingsproblemen nog nauwelijks zichtbaar”, zegt hoofd duurzaamheid Sandra Phlippen van ABN Amro daarover. “Maar kijk je daar doorheen, dan zie je dat woningprijzen al rekening beginnen te houden met de mogelijke schade aan funderingen.
“Dat laat zien dat mensen zich langzaam bewust worden van de gevolgen van klimaatrisico’s op woningwaarde. Die risico’s zijn vaak een stapeling van kleinere problemen zoals schade door wateroverlast, beginnende funderingsproblemen en daarbij dan nog een laag energielabel.
‘In zo’n wijk als Bloemhof speelt er veel tegelijk en zal iedereen een deel van het verlies moeten nemen’
Sandra Phlippen, ABN Amro
Sandra Phlippen
Het is vooral belangrijk schoksgewijze aanpassingen te voorkomen, benadrukt Phlippen. “Wij willen ook als bank niet dat een huis opeens veel minder waard is als mensen in een laat stadium ontdekken wat de kosten zijn van zo’n stapeling van problemen.” ABN Amro noemde het in 2023 al fair om ‘om zo snel als mogelijk de vandaag bekende risico’s in te prijzen’.
“In zo’n wijk als Bloemhof speelt er veel tegelijk en zal iedereen een deel van het verlies moeten nemen”, zegt Phlippen. “De huidige eigenaren door waar mogelijk een reserve op te bouwen waarmee ze het pand kunnen herstellen, of door een lagere prijs te accepteren bij verkoop.
“Met die lagere prijs kunnen nieuwe eigenaren dan alsnog een deel van de herstelkosten betalen. En als je sloopt, en duurzame en goedgefundeerde woningen terugzet, zullen die wel kleiner moeten zijn om de hele operatie betaalbaar te houden. Ook dat is een vorm van verlies. En ook de overheid zal hier bij moeten springen, want mensen kunnen dit niet alleen.”
Langer de tijd om af te lossen
Voorzichtig maakt het Rijk daar een begin mee. Bijvoorbeeld met goedkope leningen via het Fonds Duurzaam Funderingsherstel voor eigenaren die geen reguliere financiering kunnen krijgen. Ook krijgt Rotterdam geld van het Rijk om in Bloemhof met eigenaren, corporaties en private partijen als banken oplossingen te bedenken die ook elders toepasbaar zijn.
Zoals dat eigenaren veel langer de tijd krijgen een funderingshypotheek af te lossen, of dat de financiering gekoppeld wordt aan de grond zelf in plaats van aan de eigenaar. Die betaalt daarvoor dan een vergoeding, net zoals dat bij erfpacht werkt.
Deze ‘leeraanpak’ is zeker een begin, maar of er ook voldoende geld komt om die oplossingen echt uit te voeren is nog onduidelijk. Daarmee staat de ‘Olifant onder de Kamer’, zoals een recent rapport over funderingsproblemen treffend is genoemd, nog stevig overeind.