Dutilhhuis

Om te voorkomen dat nog meer verhuurders hun woningen te koop zetten, versoepelt het kabinet de huurregels.

Op populaire locaties mag meer huur worden gevraagd. Hetzelfde geldt voor woningen in kleine rijksmonumenten en voor woningen zonder buitenruimte.

Daarnaast worden tijdelijke huurcontracten weer mogelijk voor alle studenten. Dat schrijft minister Elanor Boekholt-O’Sullivan van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening maandag aan de Tweede Kamer. Zij borduurt daarmee voort op afspraken uit het regeerakkoord.

Het gaat om versoepelingen van de Wet betaalbare huur die door het derde kabinet-Rutte in 2024 werd ingevoerd in een poging om de huren in het middensegment te beteugelen. Net als sociale huurwoningen zijn die ‘middenwoningen’ sindsdien gebonden aan strengere regels voor het vaststellen van de maximale huurprijzen. De bovengrens ligt op een kleine 1.200 euro.

Hoewel meer factoren daarbij een rol spelen, zijn er sinds de invoering van de wet duidelijke signalen dat veel verhuurders ermee stoppen en hun woningen te koop zetten. Het aanbod aan huurwoningen daalt al een tijdje gestaag.

Verhuur moet lucratief blijven

Dat kan niet de bedoeling zijn, vindt de minister. ‘Op dit moment zien we dat te veel huurwoningen voor mensen met een middeninkomen verdwijnen, omdat het niet aantrekkelijk genoeg is om een woning te verhuren. Terwijl het omgekeerde nodig is: er moeten juist meer middenhuurwoningen bij. Dat betekent aan de ene kant dat de huur betaalbaar moet zijn en aan de andere kant dat het voor verhuurders de moeite waard is om een woning te verhuren.’

Boekholt houdt daarom vast aan de Wet betaalbare huur, maar probeert er wel wat randjes van af te schaven. Dat moet met name particuliere verhuurders in de steden op korte termijn wat meer ruimte geven om de verhuur lucratief genoeg te houden. De bewindsvrouw stelt met name wijzigingen voor in het woningwaarderingsstelsel, waarmee aan de hand van een lijst criteria wordt bepaald hoe hoog de huur voor een woning mag zijn.

Meer huizen uit de fabriek

Boekholt hoopt, evenals haar directe voorgangers, ook het algemene huizenaanbod te verhogen door het stimuleren van de woningbouw. Nog dit jaar worden negen nieuwe locaties aangewezen voor grootschalige woonprojecten. Door versnelling van de procedures moet de doorlooptijd voor vergunningen worden gehalveerd van acht naar vier jaar. Provincies en gemeenten krijgen 156 miljoen euro extra om meer mensen aan te nemen die kunnen helpen om sneller vergunningen af te geven.

Boekholt verwacht daarnaast veel van de opkomende ‘industriële woningbouw’: huizen die grotendeels in de fabriek worden gebouwd, waarna op locatie nog maar enkele dagen nodig is om ze af te monteren. Dat gaat sneller en de woningen zijn, volgens de minister ‘betaalbaarder, van goede kwaliteit en duurzamer’.

Bij alle projecten waarbij de rijksoverheid betrokken is, wordt fabrieksbouw daarom vanaf nu het uitgangspunt. En ook hier versoepelt de bewindsvrouw de regels: huizen die in een fabriek gemaakt worden en daar zijn goedgekeurd, hoeven op locatie niet nog een keer gekeurd te worden.

Boekholt hoopt dat de versoepelingen snel van kracht worden, maar moet ze dit voorjaar nog wel bespreken in de Tweede Kamer.

Woonbond: Mythes over reguleren van huurprijzen

Huurprijsregulering is een populaire zondebok voor vastgoedlobbyisten. In dit artikel worden enkele gangbare mythes rond huurprijsregulering doorgeprikt.

In 2024 werd de Wet betaalbare huur aangenomen, om ervoor te zorgen dat meer woningen beschermd zijn tegen woekerprijzen die compleet losgezongen zijn van de kwaliteit van die woningen. Huisbazen lobbyen op volle kracht om deze huurprijsbescherming te ondergraven. Onze minister van Volkshuisvesting luistert naar de vastgoedlobby. Terwijl er flink wat af te dingen valt op hun argumenten, blijkt ook uit recent Zweeds onderzoek.

Zweedse studie naar Europese systemen

Een studie van de Zweedse huurdersorganisatie Hyresgästföreningen zet vraagtekens bij veel van de aannames waar ook de Nederlandse vastgoedlobby op leunt. In een vergelijking van elf Europese woningmarkten worden vijf hardnekkige mythes over huurregulering onderzocht — en grotendeels ontkracht. In dit artikel gaan we in op de Zweedse bevindingen bij drie van de door hen onderzochte mythes en geven we wat extra Nederlandse context.

Drie generaties huurprijsregulering

In het debat wordt huurprijsregulering vaak als één maatregel gezien. Maar in de praktijk bestaan er verschillende vormen. De onderzoekers onderscheiden die in drie categorieën.

• Eerste generatie: huurprijzen worden bevroren of strak vastgezet
• Tweede generatie: huurprijzen mogen stijgen. Binnen grenzen die gelden tijdens lopende huurcontracten, maar ook bij nieuwe huurcontracten
• Derde generatie: huurprijzen mogen stijgen, maar binnen grenzen. Geldt alleen tijdens een lopend huurcontract.

Veel kritiek op de regulering is gebaseerd op oudere, strenge systemen die in Europa nauwelijks nog voorkomen van de eerste categorie. Vaak is er sprake van huurprijsregulering van de tweede, derde of een mix van deze categorieën. Omdat er hier sprake is van geïndexeerde grenzen of huurverhogingen wordt hier rekening gehouden met ‘onderliggende economische factoren’.

Mythe 1: reguleren maakt verhuren onrendabel

Vaak stellen beleggers dat ze afhaken als huren worden begrensd. Het Zweedse onderzoek laat zien dat dit beeld te simpel is. In meerdere landen blijven investeerders actief, ook bij gereguleerde huren. Rendement hangt namelijk niet alleen af van huurinkomsten, maar ook van: waardestijging van vastgoed, fiscale regels en financieringsmogelijkheden.

Er wordt zelfs geen sterke relatie tussen huurprijsregulering gezien door de onderzoekers. 

Mythe 2: de huursector krimpt

Een ander argument is dat verhuurders massaal woningen verkopen. Het rapport vindt geen duidelijk verband tussen huurregulering en de omvang van de huursector. In sommige gereguleerde markten is de huursector juist groot en stabiel.

Krimp hangt vaker samen met breder woonbeleid en economische omstandigheden. Dat zien we ook in Nederland.

Mythe 3: reguleren remt nieuwbouw

Ook hier vinden de onderzoekers geen duidelijk verband tussen nieuwbouwprestaties en huurprijsregulering tussen landen. Ze geven aan dat veel huurregulering bovendien rekening houdt met hogere kosten voor nieuwbouwwoningen (dat is in Nederland dubbel het geval doordat WOZ-waarde en energielabel de maximale huurprijs mede bepalen, én er ook een opslag voor nieuwbouw geldt voor gereguleerde middenhuur). Bovendien zijn er andere factoren die een dominantere rol spelen in de nieuwbouw. Denk aan subsidies, grondbeleid en algehele koopkrachtontwikkeling bij huishoudens.

Minister zet mes voorbarig in regulering

Uit het onderzoek blijkt dat huurprijsregulering vaak onterecht de kop van jut is vanuit de vastgoedsector. De vergelijking tussen landen laat zien dat de rol van huurprijsbescherming hier minder dominant is dan wordt geclaimd. Er wordt voorbijgegaan aan mate waarin huurprijsreguleringen rekening houden met economische ontwikkelingen (indexatie) en diverse factoren met veel meer impact op de woningmarkt worden miskend.

Dit onderzoek laat vooral zien dat bovenstaande claims of mythes op zichzelf onvoldoende argument zijn om huurregulering af te serveren. Toch gaat minister Boekholt O’Sullivan mee met de vastgoedlobby. Ze wil een evaluatie van de Wet betaalbare huur niet afwachten en kondigde wijzigingen aan om verhuurders tegemoet te komen.