Van energiezuinige woning profiteren de huurder en de gemeente, niet de corporatie
Stel je een wat oudere corporatiewoning voor, die dringend toe is aan groot onderhoud en maatregelen voor energiebesparing. Op dit moment tocht het, is het vaak te vochtig, zit op sommige muren schimmel en krijgen kinderen astmatische klachten. Na isolatie, nieuwe kozijnen en betere ventilatie neemt het comfort enorm toe. De huurders betalen veel minder voor hun energie, en het aantal gezondheidsklachten daalt.
Iedereen blij? Ja, in eerste instantie wel. Want corporaties hebben zelf als doelstelling om de woningen te verbeteren en veel energiezuiniger te maken – ze hebben daar afspraken over gemaakt met het Rijk. De huurders zijn zeker blij, want die hebben lagere energielasten en wonen in een aangenamer huis. Verder ziet de gemeente minder mensen in energiearmoede langskomen, terwijl de huisartsen minder volwassenen en kinderen met luchtwegklachten in hun spreekkamer krijgen.
Voordeel voor huurders
Maar financieel wringt het. Want de ruim 10 miljard euro die corporaties jaarlijks uitgeven aan onderhoud en verduurzaming, vertaalt zich vrijwel niet in een hogere huuropbrengst. Zittende huurders mogen voor dezelfde huur terugkeren, is de afspraak. Alleen als een nieuwe huurder in de woning komt, kan de huur worden verhoogd. En zelfs dan weegt de hoogte van het inkomen van de huurder het zwaarst mee.
Dat de financiële voordelen voor huurders duidelijk zijn, laat een artikel zien dat op de economensite ESB is gepubliceerd. Onderzoekers van de TU Eindhoven, de VU, de Erasmus Universiteit en het ingenieursbureau Atriensis gebruikten cijfers over de periode 2012-2021. Gemiddeld verstookten huishoudens door betere isolatie en ventilatie een vijfde minder gas – op basis van prijzen in 2022 betekent dat zo’n 350 euro per jaar. Vooral werkenden en huishoudens zonder kinderen bleken geld te besparen, mensen met heel lage inkomens juist wat minder.
Reboundeffect
Dat laatste heeft te maken met het zogeheten reboundeffect, vertelt Ioulia Ossokina, universitair hoofddocent stadseconomie aan de TU Eindhoven. “Als een woning slecht geïsoleerd is, verdwijnt veel van de warmte naar buiten. Huishoudens met lage inkomens kiezen dan gedwongen voor minder comfort, ze zetten de thermostaat laag, want ze kunnen een hogere gasrekening niet betalen. Na isolatie wordt het op temperatuur brengen van de woning goedkoper en kunnen ze het wel betalen. Dan wordt de temperatuur in hun huis dus hoger, en veel aangenamer, maar besparen ze minder energie dan je zou verwachten. Iets rijkere huishoudens hadden die hoge temperatuur al, zij besparen door isolatie wel het volle pond.”
Meer comfort is ook winst, uiteraard. En de baten zijn voor armere huishoudens ook breder dan een daling van de gasrekening, laat het onderzoek zien. Hun welzijn stijgt en hun gezondheid verbetert.
Minder astmamedicatie
Dat levert ook andere partijen economische baten op. Zo vermindert het aantal huishoudens in armoede, wat gemeenten zorgtaken en financiële ondersteuning scheelt. Kinderen kregen in het verbeterde huis 4 procent minder medicijnen voorgeschreven, vooral minder astmamedicatie – in de loop van de jaren liep dat zelfs op naar 7 procent. Ook die gezondheidswinst valt om te rekenen naar euro’s. Bij een gezin met twee kinderen zo’n 360 euro per jaar, vergelijkbaar met de besparingen op de energierekening.
Veel voordelen dus, ook financieel, maar geen voordelen die de corporaties terugzien in hun inkomsten. “Dat levert het risico op dat ze onderinvesteren in verduurzaming, dus minder investeren dan eigenlijk goed zou zijn”, zegt Ossokina. “Ze hebben maar een beperkt budget waar ze bijvoorbeeld ook nieuwbouw uit moeten financieren. En uit alle berekeningen blijkt dat die budgetten tekortschieten.”
Doorberekenen een optie
Een optie is om partijen die profiteren te laten meebetalen, zoals zorgverzekeraars, gezondheidsfondsen of de Rijksoverheid (via armoede-, zorg- of klimaatbudgetten). Zo startte kenniscentrum TNO met enkele gemeenten deze zomer een pilot waarbij huishoudens met gezondheidsklachten worden doorverwezen naar energiecoaches voor woningverbetering. In het Engelse Manchester komen de kosten van zo’n regeling dan voor rekening van energiebedrijven.
Een andere optie is de huur meer te baseren op de daadwerkelijke kosten, zoals in Denemarken gebeurt. “Het is economisch verdedigbaar om ook in Nederland een deel van de kosten van verduurzaming via de huur door te berekenen”, zegt Ossokina.
Financiële toekomst corporaties
Het onderzoek komt aan de vooravond van een bredere discussie over de financiële positie van corporaties op lange termijn. Komend jaar buigt een commissie zich daar over. Nu financieren corporaties vrijwel alle investeringen voor nieuwbouw en verduurzaming met leningen. Maar dat is eindig: ze mogen niet te hoge schulden hebben ten opzichte van hun inkomsten en de waarde van hun woningvoorraad.
Dat betekent dat de investeringen stil zullen vallen, tenzij er meer inkomsten uit de huren bijkomen óf meer financiering door de overheid en andere partijen. Het alternatief is dat corporaties iedere investering betalen door bestaand bezit te verkopen. Wat de politieke discussie weer aanjaagt over de vraag of je dat acceptabel vindt, en hoe groot de sociale huursector in Nederland moet zijn.