Huurmarkt stort niet in, maar verandert wel
Veel kleinere verhuurders stoppen ermee, grotere investeerders worstelen met de vraag of betaalbare huurwoningen nog wel iets opleveren. Hoe erg is het met de huurmarkt gesteld?
Eerst even het goede nieuws: het aantal huurwoningen in Nederland is sinds 2021 gestegen. Op de bijna 8,3 miljoen woningen waren er op 1 januari van dit jaar 3.506.935 huurwoningen, meldt het CBS. Ten opzichte van 2021 is dat een toename van ruim 106.000.
Maar huurwoningen gaan toch massaal van de hand? Inderdaad, alleen zijn er ook huurwoningen gekocht of nieuw gebouwd.
Zo hebben woningcorporaties ondanks hun financiële beperkingen en de verkoop en sloop van bestaande huurwoningen hun totale voorraad uitgebreid met 42.000. Nog sterker is de toename bij bedrijfsmatige verhuurders in bv’s en nv’s (+51.000) en bij andere rechtspersonen als stichtingen (+55.000). Hun uitbreiding compenseert de verkoop door de kleinere en grotere particuliere investeerders (-42.000).
Veel cijfers, maar wel belangrijk. Want er is veel ophef over de huurmarkt. Er zou een grote uitverkoop gaande zijn, die de hele huurmarkt laat instorten.
Groei stokt
Inderdaad is die verkoop gaande, waardoor vanaf 2024 de groei van het aantal huurwoningen stokt. Sinds juli 2024 is namelijk van meer woningen de huur gemaximeerd, gebaseerd op een puntenstelsel. Ook zijn korte contracten alleen nog bij uitzondering toegestaan én worden huizen waarin je niet zelf woont, zwaarder belast. En dan mogen vanaf 2029 ook nog woningen met energielabel E, F en G niet meer worden verhuurd. Veel kleinere verhuurders zullen opzien tegen de investeringen en tegen de hoge rente die ze moeten betalen op leningen daarvoor.
Reden genoeg voor tienduizenden particulieren om hun huurpanden uit te ponden, zoals dat heet. Dat is overigens niet alleen maar negatief, want er zijn zo vanaf 2024 meer koopwoningen beschikbaar gekomen. Veel niet al te dure woningen bovendien, geschikt voor koopstarters. Al meldde huurplatform Pararius dat nu ook wat duurdere huurwoningen in de verkoop gaan omdat ze niet meer rendabel zijn. In de vrije huursector (boven de 1228 euro per maand) en ook in de middenhuur (933 tot 1228 euro per maand) is het aanbod zo inderdaad verschraald.
Beschikbare aanbod wordt nog kleiner
Juist particuliere verhuurders verzorgden een deel van de markt waar mensen terecht kunnen die geen woning kunnen of willen kopen. Dat is een probleem voor de woningmarkt als geheel. Want als tijdelijke huur niet haalbaar is, bijvoorbeeld bij een nieuwe baan in een andere stad, blijft iedereen zitten waar hij zit. Ook in een huurwoning op een locatie die niet ideaal is. Het direct beschikbare aanbod aan huurwoningen wordt zo nog kleiner.
Maar zoals gezegd: het totale aantal huurwoningen is ook de afgelopen jaren niet gedaald. Er is eigenlijk sprake van een ‘eigendomswissel’, zoals Joeri Westendorp van vastgoedbedrijf Financieren.nl het formuleert: corporaties en commerciële verhuurders krijgen een groter aandeel. De echt grote verhuurders brengen daarbij nu vaker hun portefeuille onder in stichtingen. Kleine particulieren zonder bv haken af, of brengen hun woningen onder in een bv. Zoals de Woonbond, de belangenvereniging van huurders, het verwoordde: er is sprake van een ‘professionaliseringsslag’.
Nieuwbouw huurwoningen lastig
Dat maakt die middenhuur en vrije-sectorhuur niet minder schaars op dit moment. Bovendien verloopt de nieuwbouw daarvan ook stroperig. Zo haken buitenlandse investeerders af omdat ze fiscaal slechter af zijn dan een paar jaar geleden. En voor alle bouwers geldt dat materialen en personeel duurder worden en de rente is gestegen, onder meer door de Iranoorlog.
Het kabinet heeft wel handreikingen gedaan. Corporaties hebben meer financiële armslag gekregen en kunnen nu goedkoper lenen om middenhuur te bouwen, iets dat eerder alleen mocht voor sociale huur. Voor buitenlandse investeerders komen er mogelijk fiscale vrijstellingen op de winstbelasting. Verder is de nieuwbouwopslag verlengd, waardoor investeerders 20 jaar lang 10 procent meer huur mogen vragen dan het puntenstelsel eigenlijk toestaat. Ook komt er vanaf 2029 een extra subsidie van 10.000 euro per gebouwde middenhuurwoning, en mag op locaties met een hogere WOZ-waarde ook een wat hogere huur worden gevraagd.
Onzekerheid over box 3
Alles bij elkaar zal dat toch een marginaal effect hebben, verwacht woningmarkteconoom Matthijs Korevaar. “Het enige dat misschien een beetje helpt, is de nieuwbouwopslag.”
De stijgende kosten, de hogere rente en de fiscale druk maken veel huurwoningen nog steeds onrendabel en dat is niet zo snel op te lossen, meent Korevaar. “Als het economisch moeilijker is, bijvoorbeeld door de hoge rente en gestegen bouwkosten, zou je als overheid meer geld kunnen bijleggen zodat de bouw altijd op gang blijft. Dat zie ik nu niet gebeuren. Een andere optie is om de eisen te verlagen, bijvoorbeeld minder goedkopere woningen per project. Maar daar zijn nu geen plannen voor.”
Brancheorganisaties in de woningmarkt, variërend van corporatiekoepel Aedes tot investeerders en bouwers, waarschuwen bovendien dat andere kabinetsmaatregelen de zaak nog moeilijker kunnen maken. Nieuwe plannen voor box 3 kunnen volgens hen extra nadelig uitpakken voor particuliere verhuurders, die zich daardoor mogelijk verder terugtrekken uit de markt. Waar corporaties sociale huur zullen blijven bouwen en commerciële verhuurders vermoedelijk aan boord blijven, blijft dat voor particuliere verhuurders daarmee nog erg onzeker.