Waarom koerst de politiek eigenlijk op een woningtekort?
Een NRC-lezersvraag: waarom hebben opeenvolgende kabinetten als beleidsdoel een woningtekort van 2 procent? Moet er niet gewoon voor iedereen een geschikte woning zijn?
Sommige dingen gaan al zo lang op dezelfde manier, dat we zijn vergeten waarom we dat ook alweer doen. Op de snelweg rijden we 100 kilometer per uur. Een voetbalelftal heeft tien veldspelers en een keeper. En een gezonde woningmarkt heeft een woningtekort van zo’n 2 procent.
Maar waaróm is dat zo? Pieter Voogt, een betrokken NRC-lezer, stelde deze vraag bij een bericht dat ik over woningtekorten schreef. Het artikel noemt het streefdoel van het kabinet voor een ‘gezond’ woningtekort van 2 procent van de totale woningvoorraad. Helemaal platgeslagen: er zullen dus altijd nét iets meer woningzoekenden zijn dan voor hen geschikte woningen.
Dit ‘streeftekort’ van 2 procent komt al sinds mensenheugenis terug in het volkshuisvestingsbeleid van het kabinet. Niemand lijkt zich er nog vragen bij te stellen. Behalve Pieter Voogt: waarom moet er eigenlijk een huizentekort van 2 procent zijn, en wie heeft dat bedacht, zo mailt hij. „Waarom niet 1 procent? Waarom niet 0 procent tekort? Waarom geen overschot?” Is het immers niet de grondwettelijke taak van de overheid om te zorgen voor ‘voldoende’ woningen? Is zo’n streeftekort, kortom, niet gewoon een politieke keuze?
In deze NRC Voorkennis gaan we deze vraag eens afpellen.
Spaanse toestanden
Allereerst: wat is de economische gedachte achter een permanent woningtekort? Waarom streeft het kabinet naar een situatie waarin er altijd meer vraag naar woningen is dan aanbod? „Als het tekort 0 procent is, is er een zeer ontspannen woningmarkt”, reageert emeritus hoogleraar Woningmarkt Johan Conijn per mail. „Dat kan negatieve gevolgen hebben voor delen va
Een woningtekort, zo is dus het idee, gaat leegstand tegen en zorgt voor stijgende prijzen.
Een oude wet uit de winkelstraat die ook voor de woningmarkt opgaat: leegstand is besmettelijk. „Niemand wil tussen leegstaande woningen wonen”, appt Paul de Vries, gepensioneerd onderzoeker van het Kadaster vanaf zijn vakantieadres. „Dus plannen we de nieuwbouw zo dat er geen leegstand ontstaat en we geen situaties krijgen zoals in Ierland en Spanje.” Daar ontstond regionale ontvolking; in Spanje kun je als investeerder een volledig aldea abandonada (verlaten dorp) opkopen voor de prijs van een appartement aan de kust.
Een woningtekort, zo is dus het idee, gaat leegstand tegen en zorgt voor stijgende prijzen. En dat is interessant voor wie in vastgoed investeert of gewoon een nieuwbouwwoning koopt. Zodra het huis is afgebouwd, is het al meer waard dan toen je het kocht. De keerzijde van dit beleid: er zullen met 100 woningzoekenden per 98 woningen altijd twee mensen naast het net vissen.
Onderbouwing (?)
Rest ons nog de vraag: waarom moet dat streeftekort eigenlijk 2 procent zijn, en niet bijvoorbeeld 1 procent? Is hier een goede onderbouwing voor? Ook op deze vraag biedt het ABF-rapport een ontnuchterend antwoord: een wetenschappelijke onderbouwing van het streeftekort, die is er niet.
Hoe ontspannen de woningmarkt moet zijn, is volgens de onderzoekers in essentie een politieke vraag. „En daarom is het al dan niet aanpassen van het streefpercentage ook een politieke afweging.” Met andere woorden: een kabinet met de SP als grootste regeringspartij kan best een heel ander streeftekort (of -overschot!) hanteren.
Beste heer Voogt, u heeft gelijk: dit is een politieke keuze. Overigens is het goed om te vermelden dat ABF in de laatste raming uitkomt op een acuut woningtekort van 3,9 procent – of 315.000 woningen. Al zouden we het wíllen, een tekort van 0 procent zit er voorlopig nog niet in.
„En daarom is het al dan niet aanpassen van het streefpercentage ook een politieke afweging.”