Laat woningcorporaties, lichtpunt in de wooncrisis, ook middenhuur gaan doen
Een jaar of tien geleden werd ik uitgenodigd om in Brazilië een lezing te geven over woningbouwbeleid in Nederland. Ik ben bang dat mijn verhaal kritisch van toon was, omdat we toen ook al midden in een wooncrisis zaten, met gemeenten die bijna failliet gingen door hun investeringen in grond. Dat werd veroorzaakt door de wereldwijde financiële en economische crisis en soms ook door onverantwoorde investeringen door gemeenten.
Op de bijeenkomst aan de universiteit van São Paulo kwam na mij een Braziliaanse hoogleraar die al tegen de tachtig liep, mijn kritische verhaal negeerde, en vervolgens een uur lang een gloedvol betoog hield over het belang van de Nederlandse Woningwet uit 1901 voor volkshuisvesting wereldwijd. Ongetwijfeld zag hij het beter dan ik. Nederland was een van de eerste landen wereldwijd waar de overheid verantwoordelijkheid nam voor volkshuisvesting: huisvesting voor allen. De eerste aflevering van de Andere Tijden-serie Van Krot tot Vinex, met Mariëlle Tweebeeke, deed mij terugdenken aan het bijzondere verhaal van mijn Braziliaanse collega.
Wat we te danken hebben aan de Woningwet uit 1901 is de belangrijke rol die woningcorporaties spelen in de Nederlandse volkshuisvesting. Er is geen land ter wereld waar zoveel sociale huur is als in Nederland – 34 procent van de totale woningvoorraad – en er zijn waarschijnlijk ook maar heel weinig landen waar de kwaliteit van sociale huurwoningen zo hoog is. Die kwaliteit wordt op allerlei manieren bewaakt.
Sinds een jaar ben ik toezichthouder bij een woningcorporatie en ik herinner mij zeer mijn sollicitatiegesprek, waarin ik aan de tand werd gevoeld door de vertegenwoordigers van de huurdersvereniging, of mijn volkshuisvestingshart wel op de juiste plaats zat. In de gesprekken die ik sindsdien met de bestuurder en het management van de woningcorporatie heb gehad, heb ik gemerkt dat er altijd op een zakelijke manier naar de taken van de corporatie wordt gekeken, maar nooit op een commerciële manier. Het doel is niet om financieel resultaat te boeken, maar – op een zorgvuldige manier – sociaal resultaat.
Terug naar de huidige wooncrisis. Het merendeel van de Nederlanders – de huidige eigenaren van koopwoningen – merkt helemaal niets van die crisis, of vaart er zelfs wel bij. Het tekort aan woningen en de gestegen huizenprijzen en huren wordt vooral gevoeld door (door)starters op de woningmarkt. Door lange wachtlijsten is de toegang tot sociale huur moeilijk, koopwoningen en dure huur zijn onbereikbaar, en in het zogenaamde middenhuursegment (800 tot 1.000 euro per maand) – in theorie het marktsegment voor een groot deel van de starters – is veel te weinig aanbod.
Dat is ook niet verwonderlijk als je bedenkt dat van alle subsidies die het Rijk in de woningmarkt stopt – zo’n 30 miljard euro per jaar – de ene helft naar sociale huur gaat en de andere helft naar de koopsector (via de hypotheekrenteaftrek), maar helemaal niets naar het middenhuursegment.
Er is nood aan woningen in alle segmenten van de woningmarkt, maar in absolute zin het meest urgent voor (door)starters. Laten we daar dan ook de prioriteit leggen. Het kabinet heeft onlangs een verstandige en ingrijpende maatregel genomen door de huurprijsbescherming, die nu nog alleen geldt voor sociale huur tot 808 euro per maand, vanaf 2024 op te hogen tot 1.000 euro per maand. Misschien moet die grens voor huurprijsbescherming zelfs nog verder omhoog.
Maar daarmee is het probleem nog niet opgelost. Projectontwikkelaars tonen namelijk weinig interesse om middenhuurwoningen te bouwen (want niet of onvoldoende winstgevend) en commerciële verhuurders schreeuwen moord en brand dat zij vanwege de huurprijsregulering in dit segment niet meer willen verhuren (want onvoldoende rendement).
En daar zijn we weer terug bij de rol van woningcorporaties. Het kabinet heeft inmiddels afspraken gemaakt met de koepel van woningcorporaties over de bouw van 50 duizend middenhuurwoningen tot 2030, maar dat is waarschijnlijk niet genoeg en het is de vraag of woningcorporaties deze opgave financieel kunnen realiseren. Dat komt door de financieringskrapte waar ze mee te maken hebben. Ze moeten namelijk ook nog investeren in nieuwbouw van sociale huur en de verduurzaming van hun bestaande voorraad.
Om het wél mogelijk te maken is een romantische terugblik op de woningwet uit 1901 niet voldoende en zijn meer ingrepen nodig. Er moet gesleuteld worden aan de huidige versie van de Woningwet (van 2015). Drie maatregelen bieden mogelijk soelaas. Middenhuur moet toegevoegd worden aan de kerntaken van woningcorporaties. Het zogenaamde Waarborgfonds Sociale Woningbouw, waardoor woningcorporaties goedkoop geld kunnen lenen, moet worden uitgebreid naar middenhuur. En gemeenten moeten zorgen voor betaalbare grond waarop woningcorporaties naast sociale huur ook middenhuur-woningen kunnen bouwen.
Buitenstaanders, zoals mijn Braziliaanse collega, zien het soms scherper dan wijzelf: niet de woningmarkt, maar de grondbeginselen van onze volkshuisvesting, met de woningcorporaties voorop, moeten prioriteit krijgen in de aanpak van de wooncrisis.