Huidige problemen op de woningmarkt vragen om actievere rol van overheid
VOLKSKRANT COMMENTAAR PIETER KLOK
Net als bij de vorige crisis op de huizenmarkt wordt nieuwbouw hard geraakt. Het dwingt de overheid tot ingrijpen. 15 januari 2023
Het is verleidelijk om de daling van de huizenprijzen te verwelkomen. Voor de starters betekent het immers goed nieuws en huizenbezitters, die de afgelopen jaren slapend rijk werden – op papier althans – , zullen een deel van hun rijkdom, inleveren. Een vorm van gerechtigheid, zou je kunnen zeggen.
Maar daarmee wordt voor het gemak vergeten dat de prijs van de daling door een kleine groep wordt betaald. De groep Nederlanders die op het hoogtepunt van de markt een huis heeft gekocht bijvoorbeeld, en – nog erger – zijn huidige huis nog niet heeft verkocht.
Bij elke heftige schommeling op de huizenmarkt, vindt een herverdeling van vermogen plaats. Een deel van Nederland profiteert. Een ander deel betaalt de prijs. Je financiële geluk wordt bepaald door het moment dat je de huizenmarkt hebt betreden. Het is de logica van het casino, die een samenleving ondermijnt.
Het gevaar bestaat dat deze logica de komende jaren alleen maar dominanter wordt, want de woningschaarste zal bij ongewijzigd beleid alleen maar groeien.
Tijdens de vorige dip op de Nederlandse huizenmarkt, tussen 2010 en 2014, stortte ook de nieuwbouw in. Huizenkopers durfden niet te tekenen voor een woning die op het moment van oplevering wellicht veel minder waard was. Bouwprojecten werden uitgesteld. In 2014 zakte de nieuwbouw naar een dieptepunt van 45 duizend woningen. Dat is minder dan de helft van het doel van 100 duizend nieuwe woningen dat het kabinet zich heeft gesteld.
Nu dreigt dat scenario zich te herhalen. De vraag naar woningen neemt af en de nieuwbouw wordt opnieuw het hardst geraakt. Het aantal verkochte nieuwbouwwoningen daalde in een jaar met bijna de helft. Het pijnlijke is dat de daling van de huizenprijzen komt op het moment dat huizenbouwers door de inflatie juist met snel stijgende kosten worden geconfronteerd. Er is bij hen weinig ruimte om de prijzen te verlagen.
Nederland kampt al jaren met een groot woningtekort. Door arbeidsimmigratie en de toename van het aantal vluchtelingen, zal dat alleen maar groeien. Hoewel minister Hugo de Jonge van Wonen grote ambities heeft, lukt het vooralsnog niet om de nieuwbouw een forse impuls te geven. Hoge kosten en stikstofregels zitten in de weg. Daar komt nu de dip op de huizenmarkt bij.
Het kabinet mag dit keer niet werkeloos toekijken, want de schaarste op de woningmarkt werkt nu al als een splijtzwam. De snelle stijging van de huizenprijzen heeft geleid tot een samenleving van haves en have nots en de schaarste aan woningen wakkert xenofobie aan.
Op de bouw van koopwoningen heeft het kabinet nu weinig invloed, wel kan het in samenspraak met gemeenten ervoor zorgen dat de bestaande woningvoorraad beter wordt benut. Gemeenten kunnen daarnaast onderzoeken of de grondprijs omlaag kan, zodat de prijs van nieuwbouwwoningen kan worden verlaagd.
Als de bouw van koopwoningen stokt, is het vooral zaak om de bouw van huurwoningen een forse impuls te geven. Daarbij kunnen de woningcorporaties, die de afgelopen jaren door het kabinet zijn afgeknepen, een belangrijke bondgenoot zijn.
Volkskrant Pieter Klok
Bij de vorige crisis is gebleken dat de woningcrisis niet door de vrije markt zal worden opgelost. Integendeel. In een ideale wereld leidt schaarste tot hogere prijzen, waardoor het aantrekkelijk wordt om nieuwe huizen te bouwen. In Nederland is dit mechanisme kapot. Door de voortdurende schaarste op de huizenmarkt wordt de huizenprijs bijna volledig bepaald door de rentestand, door de Europese Centrale Bank dus. Nederlanders betalen niet de prijs die ze willen betalen, maar die ze kunnen betalen. Zo kan het dat in tijden van oplopende schaarste de prijzen ineens snel naar beneden gaan.
Als de markt niet werkt, moet de overheid de markt anders organiseren, of zelf het aanbod van nieuwbouwwoningen sturen.