Dutilhhuis

Alsof de woningbouw nog niet traag genoeg verloopt, verschijnt nu ook het rentespook op de bouwplaats

Wat woonminister Elanor Boekholt-O’Sullivan betreft komt er nog steeds een nieuwe stad in het IJmeer. Net zoals een ‘nije stêd’ ergens in Friesland. De bewindspersoon wil ‘niet stoppen met dromen’ over tien nieuwe steden in Nederland, zoals haar partij D66 in het verkiezingsprogramma had staan. Dat zei zij woensdag op het nationale wooncongres in Amersfoort, georganiseerd door kennisbureau Platform31 en de Technische Universiteit (TU) Delft.

De minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening was eerder terughoudend met dit soort vergezichten. Bang was ze dat het de aandacht zou afleiden van de noodzaak om de woningbouw snel op te krikken naar 100 duizend woningen per jaar, het officiële streven van opeenvolgende kabinetten. Voor een gezelschap van vastgoedmensen – van corporaties tot projectontwikkelaars – hamerde zij nu echter op doorzetten en meer overleg, om zo ‘samen aan dezelfde kant van het touw te trekken’.

Hoogleraar Peter Boelhouwer had haar net een lange lijst voorgeschoteld met problemen die versnelling van de woningbouw in de weg zitten.

‘Het is schrikken als je kijkt naar het aantal gereedgekomen woningen’, aldus de wetenschapper van de TU Delft en veelgevraagd commentator van de woningmarkt. Hij betwijfelt of een door de minister gedeelde prognose van de oplevering van bijna 100 duizend nieuwe woningen volgend jaar zal worden gehaald. Bovendien valt het aantal afgegeven bouwvergunningen dit jaar opnieuw tegen.

Ombouwen bestaande woningen

Het ombouwen van bedrijfsgebouwen naar woningen levert al sinds 2019 steeds minder op, memoreerde Boelhouwer ook nog. Daarnaast ontstonden er door het (relatief eenvoudige) splitsen van bestaande huizen in twee of meer appartementen maar tweeduizend woningen per jaar. Voor het optoppen (extra appartementen op het dak van bestaande appartementsgebouwen) was dat niet meer dan een paar honderd.

Al deze magere cijfers zijn volgens Boelhouwer te verklaren door onder meer onenigheid tussen overheden over bouwplannen, opgelopen bouwkosten, een gebrek aan ambtenaren en belemmeringen rond stikstof, netcongestie en waterkwaliteit.

Dat de hoogleraar ook nog een overzicht gaf van lopende discussies in de bouwwereld (over wat te bouwen, waar en voor wie) ging minister Boekholt bijna te ver. ‘We hoeven niet te kiezen tussen appartementen of woningen met een tuin. Of tussen bouwen in de stad of een wijkje erbij in een dorp. Of bouwen voor jongeren of senioren. Het moet allemáál.’

De bewindspersoon benadrukte dat ‘het hier niet gaat om mensen die liever ergens anders zouden wonen. Het gaat om de mensen die echt géén woning hebben, of dringend een zorgwoning nodig hebben. We hebben het niet over een luxeprobleem.’

Boekholt wil ‘blij zijn’ met iedere nieuwe woning die wél wordt opgeleverd, ondanks alle problemen: ‘Ieder extra huis is een kans voor een, twee of meer mensen om hun leven op te bouwen. Maar problemen als netcongestie en drinkwaterkwaliteit pakken we ook aan, geholpen door innovatieve oplossingen van bedrijven.’

Kabinet besteedt 7 miljard euro

Haar kabinet besteedt tot en met 2035 een bedrag van 7 miljard euro aan onder meer versnelling en innovatie van de bouw, betaalbare woningen, ouderenwoningen en grootschalige woningbouwlocaties. Ook zegt het 28 miljard euro aan investeringscapaciteit te creëren voor woningcorporaties, onder meer door de vrijstelling van renteaftrekbeperking in de vennootschapsbelasting.

‘Geld alleen is niet de oplossing’, aldus Boekholt, ‘maar wel nodig.’ Zij maande gemeenten tot stoppen met het stellen van zwaardere, ‘bovenwettelijke’ eisen in woningbouwplannen. ‘Als we echt vinden dat er een woningcrisis is, dan moeten we handelen alsof het een crisis is.’

Industrieel bouwen

Nederland moet wat haar betreft ook af van de ‘negatieve connotatie’ van industrieel bouwen. ‘Het verschil met gewoon gebouwde woningen zie je nauwelijks. De woningfabrieken draaien nu op 30, 40 procent van hun capaciteit. Het is onbegrijpelijk dat dat geen 100 procent is. Dat zou helpen aangezien we een tekort aan bouwvakkers hebben.’

Aan het versoepelen van eisen aan betaalbaarheid van nieuwbouw (tweederde moet betaalbare huur of koop zijn) wil de minister niet denken. Dat zou weliswaar investeerders kunnen lokken, maar duurdere woningen leveren niets op voor de groep ‘die aan de buitenkant van de woningmarkt staat’.

Stijging hypotheekrente

Hoogleraar Boelhouwer wist de peptalk van de minister nog enigszins te temperen, door te wijzen op de stijging van de hypotheekrentes. ‘Duurder lenen duwt de investeringscapaciteit van zowel corporaties als projectontwikkelaars naar beneden. Ook huizenkopers kunnen daardoor minder lenen. Dat zou de vraag naar de vaak duurdere nieuwbouwwoningen verder kunnen drukken.’