Wooncrisis? Kabinetten willen bepalen zonder te betalen. Maar zo werkt het niet
Column Marike Stellinga
© NRC
Weer een rapport dat concludeert dat de wooncrisis geholpen zou zijn bij wat minder politieke bemoeienis. Kabinet na kabinet negeert dat advies, ziet Marike Stellinga.
Bouwen, bouwen, bouwen. Elk kabinet zegt het. Elke Tweede Kamer eist het. Elke minister van Wonen belooft het. Maar geen kabinet, Kamer of minister wil horen wat enorm zou helpen om die belofte waar te maken: wat minder politieke bemoeienis. Sterker nog, de bemoeizucht neemt alleen maar toe.
Hoe moeilijk kan je het jezelf maken? Dat dacht ik bij het lezen van de zoveelste kritische analyse over het woonbeleid. Dit keer over nieuwerwetse eisen vanuit Den Haag aan de betaalbaarheid van huizen.
De kabinetten-Rutte IV, -Schoof en -Jetten wilden veel meer huizen bouwen. Tegelijk maakten ze het bouwen en verhuren van huizen minder lucratief. Bijvoorbeeld door van woningcorporaties te eisen hun huren laag te houden. Door een deel van de huren in de private sector te maximeren.
En sinds 1 juli door eisen te stellen aan wat voor soort woningen er gebouwd mogen worden. Sindsdien moet per regio tweederde van alle nieuwbouw een ‘betaalbare’ woning zijn, 30 procent een sociale huurwoning en een kwart een betaalbare koopwoning.
Een woning geldt als betaalbaar als de huur niet hoger is dan 1.228 euro per maand of de verkoopprijs niet hoger dan 420.000 euro. Een sociale huurwoning kost maximaal ongeveer 930 euro per maand.
De economen van het Instituut voor Publieke Economie (IPE) bekeken (in opdracht van twee ministeries) welke gevolgen deze eisen hebben voor ‘bouwen, bouwen, bouwen’.
Eén: er worden minder woningen gebouwd. Want vooral voor woningcorporaties is bouwen door de eisen wel erg onrendabel. En als corporaties niet genoeg bouwen, kunnen duurdere huizen óók niet worden gebouwd. De wet verordonneert immers dat 30 procent van alle nieuwbouw sociale huur moet zijn. (De onderzoekers adviseren: stuur op aantallen, niet op een percentage. Dan heb je dat perverse effect niet.)
Twee: woningen worden kleiner. Want voor private bouwers zijn in populaire steden vaak alleen kleine woningen nog rendabel.
Drie: de verschillen tussen huurders nemen toe. Want de mazzelaars met een nieuwgebouwde sociale huurwoning betalen inmiddels 40 procent minder dan mensen met een vergelijkbare marktwoning. In 2016 was dat verschil veel kleiner: 15 procent. Dat voordeel komt alleen terecht bij geluksvogels, want de wachtlijsten zijn lang.
Al deze betaalbaarheidseisen werken als een belasting op nieuwbouw, analyseert het IPE. En wat doet een belasting? Juist, ontmoedigen.
Die impliciete belasting werd voor woningcorporaties de afgelopen tien jaar hoger en de businesscase werd slechter. Ook voor private verhuurders is er door de Wet Betaalbare Huur van voormalig minister Hugo de Jonge (CDA, Rutte IV) zo’n impliciete belasting. Die belasting is minder hoog dan voor woningcorporaties, maar in populaire steden in de Randstad wel aanzienlijk.
[…]
En als kabinetten mensen in hun woonkosten willen steunen, dan kan dat beter rechtstreeks, zegt Van Dijk, via inkomenssteun zoals bijvoorbeeld de huurtoeslag.
Maar dáár komt de aap uit de mouw. Want inkomenssteun kost de schatkist geld, en vormt direct een probleem op de begroting. Terwijl huren maximeren en eisen stellen aan nieuwbouw voor politiek Den Haag ogenschijnlijk gratis is. Ogenschijnlijk, want een maatschappelijke prijs is er wel degelijk: er wordt minder gebouwd en verhuurd dan zonder die bemoeienis. Dat betekent niet dat de overheid de markt helemaal vrij moet laten, wel dat reguleren een prijs heeft.
En dus gaat dit averechtse beleid gewoon door. Maar het is het een of het ander: óf meer overheidsgeld uittrekken óf het voor investeerders aantrekkelijk genoeg houden. Sturen met andermans geld klinkt heerlijk, maar als je het overdrijft, werkt de markt niet meer mee.