Doelen voor betaalbare huurwoningen op weinig plekken gehaald
Woningnood
Het lukt maar 20 procent van de gemeentes om 30 procent van de nieuwbouw of meer voor sociale huur aan te wijzen.
Het gaat beter, maar nog lang niet goed. Zo luidde de boodschap van koepelorganisatie voor woningcorporaties Aedes deze week. Hoewel corporaties in 2024 meer woningen opleverden dan een jaar eerder – 20.000 tegenover 18.000 in 2023 – worden de gestelde doelen bij lange na niet gehaald.
Om de grote tekorten aan betaalbare woningen op te lossen, wil het kabinet dat de nieuwbouw in iedere gemeente voor minimaal 30 procent uit sociale huur bestaat. Deze norm is nu nog geen verplichting, maar wordt dat wel. De Tweede Kamer behandelt waarschijnlijk dit voorjaar het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting, die dit landelijk moet regelen.
Of gemeenten openstaan voor sociale huur, heeft te maken met politieke kleur
Rob Hoogeveen, manager vastgoed bij corporatie Actium Wonen
Het merendeel van de gemeenten – 275 van de 342 – haalt die norm momenteel niet. Belangrijker: ook in alle nieuwbouwplannen is voor sociale huur niet genoeg aandacht, aldus Aedes. Tussen 2020 en 2023 waren er slechts 48 gemeenten waar minimaal 30 procent van de opgeleverde nieuwbouwhuizen sociale huurwoningen waren afkomstig van een woningcorporatie.
Toch ziet Gijsbert van Herk, bestuursvoorzitter van de Haagse woningcorporatie Staedion, dat sociale huur de afgelopen jaren belangrijker is geworden. Voormalig minister van Volkshuisvesting Hugo de Jonge heeft daarin een belangrijke rol gespeeld.
De bouw van een sociale huurwoning, met een maximale huurprijs van 900 euro per maand, is bijna altijd onrendabel, zeker in grote steden. Als een corporatie een woning van drie ton laat bouwen, kunnen ze gemiddeld maar de helft terugverdienen met de huur, zegt emeritus-hoogleraar Conijn. „Dat kun je een tijd volhouden, maar duurzaam is het niet.” De verplichting om huizen te isoleren en groener te maken is financieel gezien nog onvoordeliger. Want een huurverhoging mogen corporaties daar niet voor vragen.
Om toch woningen te kunnen bouwen, mogen corporaties geld lenen. Maar ook dat is aan regels en maxima gebonden. Hoe meer corporaties inzetten op bouw voor de komende jaren, hoe minder ze mogen lenen voor de jaren daarna. De sector maakte onlangs afspraken met minister van Volkshuisvesting Mona Keijzer (BBB) voor de versnelde bouw van woningen, waarvan een derde sociale huur, tot en met 2034.
„Woningcorporaties denken op de lange termijn en vinden het ongemakkelijk om geen zicht te hebben op een oplossing voor na 2034”, zegt Conijn. „Dat moeten ze echter wel hebben. Want nu lopen ze op een afgrond af.”
Zijn er oplossingen? Als het kabinet ook over tien jaar nog sociale huurwoningen wil bouwen, „moet er geld bij van het Rijk”, aldus Conijn. „Dat kan subsidie zijn of de afschaffing van de vennootschapsbelasting voor corporaties.” Hij wijst op de verhuurdersheffing, de extra belasting voor woningcorporaties die in 2023 werd afgeschaft. Dat jaar zijn er voor het eerst meer woningen gebouwd dan in 2014, toen de heffing in ging.
„De kern van het probleem is dat er meer maatschappelijk geld naar volkshuisvesting moet”, vat Mohamed el Achkar, bestuurder van corporatie Woonstad in Rotterdam, samen wat volgens hem het probleem is. „Anders krijgt niemand sociale huurwoningen rondgerekend.”