DUTILHHUIS

Knot gaat met (politieke) kritiek op huurwet voorbij aan belangrijkste vraag

De kritiek van DNB-baas Klaas Knot is verrassend politiek en raakt uiteindelijk aan een veel grotere vraag: hoe willen we onze woningmarkt inrichten? Zou iemand met meer geld ook eerder een huurwoning moeten kunnen krijgen?

Klaas Knot, president van De Nederlandsche Bank, pleit ervoor om de huurwet van voormalig minister Hugo de Jonge (Wonen) terug te draaien. Deze analyse is te kort door de bocht en verrassend politiek voor iemand die geen ‘politiek oordeel wil vellen over een wet die uiteindelijk ook door het parlement is aangenomen’.

De Wet betaalbare huur heeft ervoor gezorgd dat het puntensysteem, dat al gold voor sociale huurwoningen, nu ook geldt voor de middenhuur. Het ministerie schatte voorafgaand aan de invoering van de wet dat de huur van 300 duizend woningen met gemiddeld 190 euro zou dalen.

Door de lagere huren voor een deel van de markt, zo stelt Knot terecht, is het voor beleggers minder interessant geworden om te beleggen in het middensegment. Voor dezelfde woningen mogen verhuurders minder huur vragen, waardoor het rendement op hun investeringen omlaag gaat. Hierdoor zouden volgens Knot veel huurwoningen zijn verkocht, waardoor de prijs van huurwoningen juist omhoog is gegaan. Het is daarmee de vraag of de wet de wooncrisis niet erger heeft gemaakt.

Economische theorie

Wanneer de huren lager worden, zal de vraag naar woningen toenemen, zo leert de economische theorie. Als tegelijkertijd het aantal woningen gelijk blijft, zal de wet de wooncrisis niet oplossen. Nog steeds zijn er te weinig woningen om aan onze woonbehoefte te voldoen. Verder beleid, zoals een overheid die zich actief inzet voor de bouw van nieuwe woningen, is daarom nodig. In de tussentijd betaalt een grotere groep huurders in ieder geval minder huur.

De woningmarkt is een stoelendans. Wanneer een belegger een woning verkoopt, wordt deze uiteindelijk bewoond door iemand anders (de koper). Oftewel, het aanbod van koopwoningen neemt toe, waardoor de koopprijs daalt (in vergelijking met het scenario zonder de huurwet). Woningen die voorheen werden opgekocht door beleggers, kunnen nu worden gekocht door starters.

Rentelasten

Dat de huur- en koopprijzen het afgelopen kwartaal zijn gestegen, komt waarschijnlijk door andere factoren dan de wet. Zo zijn de rentelasten gestegen en is er nieuwe fiscale regelgeving ingegaan. De wet is bovendien pas een paar maanden van kracht, waardoor het te vroeg is om definitieve conclusies te trekken. De huurwet heeft misschien juist een remmend effect op deze stijgingen: als deze niet was ingevoerd, zou de stijging nog groter zijn geweest.

De kritiek van Knot raakt uiteindelijk aan een veel grotere vraag: hoe willen we onze woningmarkt inrichten? Zonder de wet, en met een groter deel van de huurwoningen in de vrije sector, is geld het verdelingsmechanisme. De huurder die bereid is het meeste geld voor een huurwoning te betalen, krijgt deze.

Andere verdeelsleutel

Met deze wet is er voor een deel van de woningen een ander verdelingsmechanisme ingevoerd. Wanneer dezelfde woning voor minder geld wordt aangeboden, zullen meer mensen geïnteresseerd zijn. Toch kan slechts één persoon de woning krijgen, dus is er een andere verdeelsleutel nodig. In de sociale huur gebeurt deze verdeling al op basis van iets anders dan geld, namelijk op basis van wachttijd of urgentie. Voor de gereguleerde middenhuur kan naar een vergelijkbaar systeem worden gekeken.

Het kiezen tussen verdeelsleutels is uiteindelijk een politiek oordeel. Vinden we dat mensen met meer geld beter toegang zouden moeten hebben tot een woning, of zijn andere verdelingen rechtvaardiger? Zien we iemands financiële positie als het gevolg van eigen keuzes, of als een resultaat van externe factoren zoals afkomst, gezondheid en de sociaaleconomische positie van de ouders? Het eerste zou geld als verdeelsleutel rechtvaardigen, het tweede nodigt uit tot nadenken over alternatieven.

In tegenstelling tot Knot onthoud ik mij hier wél van een politiek oordeel.