Wat commerciële bouwers niet lukt, lukt corporaties steeds vaker wel: ‘Dit huis is zó goed gebouwd, dit wil je nooit meer slopen’
Corporaties kunnen weer een hoofdrol spelen in de woningbouw, zo laat Rotterdam zien. Gloort er een nieuwe glorietijd voor de sociale woningbouw, net als honderd jaar geleden? ‘Zo is het in de vorige eeuw ook begonnen: gewoon mooie woningen ontwerpen die het leven van de bewoners echt beter maken.’
In het Rotterdamse Vreewijk laat de ochtendzon zijn stralen vallen over het herfstblad van monumentale kastanjes op de Brink. Rob Bakker (76) zou er zijn armen niet meer omheen kunnen krijgen, zo dik zijn de stammen geworden. Hier speelde hij als jongen, rende door de groene hoven en tuinen van de wijk en zag zijn vader vertrekken naar de haven, om daar grote zeeschepen te laden en lossen.
Bakker komt nog regelmatig terug naar zijn geboortewijk, op ongeveer een half uur fietsen van zijn huidige woonplek, als vrijwilliger in de plaatselijke museumwoning. Hij is gefascineerd door de wijk die vanaf 1916 werd gebouwd als tuindorp, naar het Engelse ideaal van licht, lucht en groen voor de arbeider.
Het was de tijd dat de havens van Rotterdam floreerden. Tienduizenden arbeiders uit heel Nederland vonden emplooi op de kades en scheepswerven. Ze woonden in vochtige kelderwoningen, overbevolkte woonkazernes en op benauwde etages. Rotterdamse ondernemers, gedreven door idealen en welbegrepen eigenbelang, wilden hun personeel verlossen uit die miserabele woonomstandigheden. Met de NV Eerste Rotterdamsch Tuindorp richtten ze een voorloper op van de huidige woningbouwcorporaties, om gezonde en betaalbare woningen te bouwen voor hun medewerkers.
Dankzij de Woningwet van 1901 waren er goedkope leningen van het Rijk en de gemeente voor volkshuisvesting door erkende woningbouwverenigingen. Zo ontstond Vreewijk, ruim vierduizend woningen in een stratenplan ontworpen door de architecten Berlage en Granpré Molière. Inmiddels is het een monument voor de sociale huursector, als beschermd stadsgezicht met bijna driehonderd rijksmonumenten.
Kunnen corporaties weer net zo’n belangrijke rol gaan spelen als honderd jaar geleden, een bloeiperiode voor de sociale woningbouw, met grote woningbouwprojecten, aansprekende architectuur en vernieuwende bouwmethoden? Of net zoals na de Tweede Wereldoorlog, toen er samen met de corporaties in vijftien jaar tijd een miljoen woningen uit de grond werden gestampt?
Het woningtekort is opnieuw groot. Het aantal inwoners van Nederland groeide in tien jaar van 17 miljoen naar 18 miljoen, vooral door immigratie en vergrijzing. In dezelfde periode steeg het aantal woningen met niet meer dan 700 duizend naar 8,2 miljoen. Dat wringt. Voor koopwoningen wordt een recordprijs betaald van gemiddeld 473 duizend euro. Voor een sociale huurwoning bestaan wachtlijsten die kunnen oplopen tot twintig jaar.
Wat dat betreft had Mona Keijzer het deze week makkelijk: op haar Woontop werd afgesproken dat er meer huizen bijkomen en daar is toch niemand op tegen.
Woensdag 11 december vindt de nationale Woontop plaats van de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, Mona Keijzer (BBB). Overheid, investeerders, bouwbedrijven en corporaties zullen samen een antwoord moeten vinden op de vraag hoe Nederland er de komende zes jaar zo’n 900 duizend woningen bij krijgt, waarvan 300 duizend van de corporaties.
Met een totaal jaargemiddelde van 72 duizend nieuwbouwwoningen lag het bouwtempo in de laatste vijf jaar nog steeds veel te laag. Gemiddeld kwamen er in die periode netto 78 duizend woningen per jaar bij. Door bijvoorbeeld splitsing van huizen kwam er extra woonruimte, maar door samenvoeging en sloop verdwenen er ook woningen.
Ondanks de grote vraag naar huizen hebben commerciële projectontwikkelaars opnieuw de rem gezet op tal van bouwprojecten. Dit jaar, maar ook volgend jaar, zullen er daarom naar verwachting minder huizen worden opgeleverd dan in voorgaande jaren. Deze bouwbedrijven hebben last van de opgelopen rente op de leningen waarmee ze hun projecten financieren. Ze lopen ook aan tegen gestegen bouwkosten, een tekort aan vakmensen, stikstofproblemen en lange procedures voor toestemming en bezwaar. Daarnaast maakt de geïntroduceerde huurbegrenzing op de middencategorie woningen investeren in woningbouw minder aantrekkelijk.
De wooncorporaties hebben eveneens last van veel van deze problemen, waaronder ook een tekort aan bouwgrond. Maar nu de commerciële bouwers het vaker laten afweten, stijgt hun aandeel in de woningproductie. In de eerste helft van vorig jaar kwam met 6.000 woningen 18 procent van de woningbouw van de corporaties. Dit jaar is dat met 8.200 opgelopen naar 25 procent. Dat kwam onder meer door het overnemen van stilgevallen bouwprojecten waarin private partijen geen verdienmodel meer zagen. Met hun ideële instelling en goedkopere leningen via een waarborgfonds voor de sociale sector zien de corporaties nog wel mogelijkheden.
Ook in een ander opzicht winnen de woningcorporaties terrein. Tien jaar geleden werden de corporaties financieel hard aangepakt na een reeks schandalen en grote zakelijke missers in de sector. Het was de tijd waarin het kabinet-Rutte II bovendien van mening was dat woningbouw kon worden overgelaten aan de markt. Corporaties moesten zich daarom sindsdien beperken tot hun kerntaak: goedkope woningen voor de minst vermogende Nederlanders. Het bouwen van meer rendabele middenhuurwoningen werd verboden. Ze kregen ook een speciale belasting opgelegd, de verhuurdersheffing, van 1,7 miljard euro per jaar. Dat was een zware klap op hun gezamenlijke begroting. Vorig jaar gaven ze 10,5 miljard euro uit aan onderhoud en verduurzaming van hun woningen.
Inmiddels is de wind gedraaid. Met de matige bouwcijfers is het geloof geslonken dat de gewenste extra nieuwbouw kan worden overgelaten aan uitsluitend het bedrijfsleven. Commerciële bouwbedrijven zijn veel gevoeliger voor economische schommelingen dan woonstichtingen zonder winstoogmerk. Na de financiële crisis van 2008 viel de bouwproductie van de bedrijven ook al ver terug.
Dat droeg bij aan de groeiende populariteit van de woningbouwcorporaties.Zij waren door de overheid al ontdekt als voertuig voor de verduurzaming van de Nederlandse woningvoorraad, belangrijk om de klimaatdoelen van Parijs te halen. In 2030 moeten alle 2,3 miljoen corporatiewoningen verduurzaamd zijn, zo werd afgesproken. In ruil daarvoor werd de verhuurdersheffing afgeschaft en mogen de corporaties weer duurdere huurwoningen bouwen, wat bijdraagt aan een sluitende begroting van hun bouwprojecten. Begin vorig jaar juichte corporatievereniging Aedes al dat de corporaties zich weer konden wijden aan gebiedsontwikkeling en grootschaliger woningbouwplannen.
Met de vuist op tafel
Corporaties durven ook weer met de vuist op tafel te slaan. Een groep van 28 grote stedelijke corporaties doet een oproep aan minister Keijzer om miljarden extra te besteden aan de woningbouw.
‘Als er niet heel veel meer geld naar volkshuisvesting gaat, dan is de Woontop gelul in de marge, op zijn Rotterdams gezegd’
Miriam Hoekstra-van der Deen
bestuursvoorzitter van Woonstad Rotterdam en woordvoerder van de groep